투자 부동산(1)

최초 작성일: 2025-03-24

최종 작성일: 2025-03-24

 

1. 투자부동산의 의의

임대수익 혹은 시세차익 목적으로 취득하는 부동산을 투자 부동산 이라고 함

=> 통상적 영업과정(X)

투자 부동산의 예로써 토지, 정상적인 영업과정에서 단기 매매차익 목적인 경우에는 투자부동산으로 분류안함

투자부동산으로 사용하기 위해서 건설 또는 개발 중인 자산은 투자부동산으로 처리

운용리스에서 제공하기 위한 미사용 건물

자가사용 부동산 -> 유형 자산 ( 직접 사용할 목적)

cf. 리스 ( 임대차) : 경제적 실질을 따지는 것

a기업이 가지고 있는 자산 -> b기업에 자산을 빌려주고, 그 대가를 주는 것 

a기업(임대인) = 리스 제공자, b기업(임차인) = 리스 이용자

실질을 따져봤을때, 경제적 실질도 임대차에 해당한다면 운용리스(법적=경제적 실질)에 해당

실질을 따져봤을때, 자산에 대한 매매가 발생하는 경우에는 금융리스에 해당(법적 소유권이 리스제공자에 있는 경우)

 

회계에서는 법적형식보다는 회계적인 실질이 중요 함.

* 재화의 생산이나 용역의 제공 또는 관리목적에 사용되는 부동산은 유형자산으로 분류되며, 정상적인 영업과정에서 판매목적으로 보유하는 부동산은 재고자산으로 분류한다

 

※투자 부동산의 분류 관련 유의점 

부동산은 하나 지만 보유 목적이 나눠져 있는 경우

일부분 만큼은 임대 목적으로 나머지 부분은 영업 목적으로 보유하고 있는 경우 -> 대표적인 경우가 은행 건물이 해당

-> 부분별로 분리 매각이 가능 -> 각각 분류 

-> 부분별로 분리 매각이 불가능한 경우 -> 원칙적으로는 기업의 자가사용목적으로 보고 유형자산으로 분류함. 다만, 자가 사용목적 부분이 중요하지 않은 경우에는 실질을 따져서 투자 부동산으로 분류함(10층 짜리 건물에서 1층만 자가 사무실 나머지는 영업용으로 사용하는 경우)

-임대용역에 추가로 부수용역이 제공되는 경우

부수용역 -> 중요한 경우 : 유형자산으로 분류

호텔을 예로 들어 방을 임대 하는 영업 활동도 하지만, 룸 서비스등의 부수영역에 대한 매출액이 더 큰 경우

부수용역 -> 덜 중요한 경우 : 투자부동산으로 분류

 

※연결회계

A사가 B회사의 주식을 100% 가지고 있는경우

경제적 실질이 동일하다고 하다면, 마치 하나의 회사로 재무제표를 작성함

A사가 토지를 가지고 있고 B사에 토지를 빌려준 경우(임대 발생), A사는 해당 토지를 유형자산으로 분류함 

 

2. 투자부동산에 대한 회계처리

취득 -> 임대 또는 시세 차익 목적으로 운영 -> 처분

[취득]

정의, 경제적 효익 유입 가능성, 금액을 신뢰성 있게 측정 가능 -> 취득 원가

구입 가격 + 구입 부대원가 = (최초)취득원가

경영진이 의도하는 방식으로 직접 관련이 없는 원가 -> 필수적인 지출로 보지 않음

계획된 사용대로 사용 손실 발생 부동산의 운용손실 -> 필수적인 지출로 보지 않음

건설이나 개발 과정중에서 발생한 비정상적인 원재료 등등 -> 필수적인 지출로 보지 않음

구입 시 구입 원가 = 구입원가 + 구입 부대원가 

[처분]

(1) 원가모형 : 유형자산과 동일

취득 -> 감가상각 -> 처분(폐기 혹은 매각)

 

(2) 공정가치모형 ( 금융자산 중 단기매매자산과 동일) => 

• B/S -> FV 
• I/S -> FV vs BV -> 평가손익(NI)

*공정가치모형이 적용되는 경우에는 감가상각대상자산인 경우에도 감가상각은 하지 아니한다

cf. (적용할 수 있는)평가모형 - 아래 두개 중 하나 선택

1) 원가모형 : 처분목적이 시세차익 보다 임대 목적 부동산 (임대수익)

2) 공정가치모형 :  처분목적이 시세차익을 얻기 위한 목적인 경우 (시세차익)

 

=용어=

투자 부동산 : 임대수익이나 시세차익 또는 두가지 모두를 얻기 위하여 소유자나 리스 이용자가 보유하고 있는 부동산

투자 부동산에 대한 후속측정모형: 투자부동산을 최초 인식한 후에는 당해 자산에 대한 원가모형또는 공정가치모형 중 한 가지 방법을 선택하여 모든 투자부동산에 적용

 

*공적가치 측정이 불가능한 부동산에 대한 공정가치모형의 적용은 어떻게 해야할까?

투자부동산에 대해 공정가치모형을 적용할 때, 특정 부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정하기 어려운 경우에는 예외적으로 원가모형을 적용한다. 이 경우 투자부동산의 잔존가치는 ‘0’으로 가정하며, 당해 투자부동산은 처분할 때까지 유형자산의 회계처리에 따라 회계처리한다. 이와 같이 예외적인 경우에 해당하여 투자부동산을 원가모형으로 측정하더라도 그 밖의 모든 투자부동산은 공정가치로 측정한다. 즉, 예외적인 경우에 해당하여 하나의 투자부동산에 대하여 원가모형을 적용하더라도 그 밖의 모든 투자부동산에 대하여는 계속하여 공정가치모형을 적용한다.

 

=요약=

투자부동산의 의의

-투자 부동산이란 임대수익이나 시세차익 또는 두가지 모두를 얻기 위하여 소유자나 금융리스의 이용자가 보유하고 있는 부동산을 말함

-정상적인 영업과정에서 단기간에 판매할 목적인 부동산은 재고자산이며, 기업이 직접 사용할 목적으로 보유하는 부동산 즉, 자가사용부동산은 유형자산임

-여러 가지 목적으로 사용될 수 있는 부동산은 부분별로 분리하여 매각할 수 있으며 각각 유형자산 및 투자부동산으로 구분하여 회계처리하며, 부분별로 분리하여 매각할 수 없는 경우에는 자가사용부분이 중요하지 않은 경우에만 투자부동산으로 분류함

-부수적인 용역의 제공이 전체 계약에서 중요한 경우에는 해당 부동산은 자가사용부동산으로 분류하고 중요하지 않은 경우에는 해당 부동산을 투자 부동산으로 분류함

-지배/종속 기업간 부동산 리스는 연결재무제표에서 투자부동산으로 표시될 수 없음

투자부동산에 대한 회계처리

-투자부동산을 최초인식 시 구입가격에 구입부대원가를 가산한 금액으로 측정함

-투자 부동산은 추속적으로 원가모형과 공정가치모형을 선택하여 모든 투자부동산에 적용함

-원가모형이 적용되는 경우에는 유형자산과 동일하게 감가상각비를 인식함

-공정가치모형이 적용되는 경우에는 감가상각은 진행하지 않으며, 매 보고 기간 말에 공정가치로 측정하고 장부금액과의 차액은 당기손익으로 인식함