주요 익금 사항(2)

최초 작성일: 25.07.08

최종 작성일: 25.07.09

 

1절 주요 익금산입 항목

- 자산의 임대료, 임대 보증금에 대한 간주임대료, 자산수중이익 및 채무면제이익, 손금에 산입한 금액 중 환입한 금액, 저가 양수 유가증권의 매입가액과 시가의 차액, 자산의 평가차익 중 특정항목

1.1 자산의 임대료

일시적으로 자산을 임대하고 받는 임대료

-> 순자산을 증가시키는 수익이기 때문에 익금에 포함됨

사업적으로 자산을 임대하고 받는 임대료

-> 사업수입금액(매출액)에 해당되어 익금에 포함됨

1.2 임대보증금에 대한 간주익금(간주 임대료)

1.2.1 개요

부동산을 임대한 후
① 임대료를 받는 경우 : 익금에 포함되어 과세됨
② 임대보증금을 받는 경우 : 부채로 계상되어 과세되지 않음

 

■ 부동산을 임대한 후 임대보증금을 받은 경우

임대보증금을 활용하여 일정한 금액의 수입이 발생한 것으로 간주(의제)
-> 실제 발생한 수입이 이에 미달할 경우에 그 차이를 익금에 산입하도록 규정

 

간주임대료 적용 대상

• 부동산임대업이 주업인 차입금 과다 영리 내국법인의 임대보증금에 대한 간주임대료
• 추계결정(장부가 제대로 기재안되어 있는 경우, 추계해서 간주) 시 간주 임대료

 

1.2.2 적용 대상 1/2 - 부동산 임대업이 주업인 차입금 과다 영리 내국법인의 임대보증금에 대한 간주임대료

• 입법 취지 : 부동산임대업자가 과도한 차입을 통해 부동산 투기를 하는 것을 제한
• 적용 요건
  ① 부동산임대업을 주업으로 하는 영리내국 법인
  사업연도종료일 현재 기준시가에 의한 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산이 50% 이상인 법인
  ② 차입금 과다법인
  차입금 적수가 자기자본적수의 2배를 초과하는 법인
  ③부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하고 임대보증금을 받음 
  ▶ 적용 배제 : 주택과 그 부수토지 

▶ 간주 임대료의 계산 :

=(㉮보증금 등의 적수 - ㉯건설비상당액 적수 ) X㉰ 이자율 X 1/365 -㉱실제수입금액(실제 법인세가 과세되는 부분)

=(보증금 등 X 이자율  X 일수/365) - (건설비 상당액 x 이자율 X 일수/365)-실제수입금액(실제 법인세가 과세되는 부분)

=(보증금 등의 적수 - 건설비 상당액 적수) X 이자율 X 1/365 - 실제수입금액

▶간주 임대료 계산 상세

㉮보증금 등의 적수→ 임대사업 개시일로부터 적수 계산 

㉯건설비 상당액 적수 → 

           》 건설비 상당액 : 건축물의 취득가액 ( ①토지 가액 제외, ②자본적지출액포함, ③재평가가치액 제외)

           》 건축물의 취득가액 : 임대사업 개시일부터 적수계산

           》 임대개시 후 지출한 자본적지출액 : 지출일부터 적수 계산

㉰이자율 → 금융회사의 정기예금이자율을 참작하여 기재부령으로 정하는 이자율

㉱임대사업부분에서 발생한 실제수입금액 : 다음 4가지만 차감
          》 수입이자와 할인료 (이자수익)
          》 수입배당금 (배당금 수익)
          》 신주인수권처분이익 (기존 주주의 경우, 새로 주식 발행 시 신주인수권을 받는 경우)
          》 유가증권처분이익 : 처분이익에서 처분손실을 차감한 순액 -> 차감 후 잔액이 부수(마이너스)인 경우에는 0으로 함

▶세무조정 : 익금산입(기타사외유출-> 소득의 귀속자가 누구인지 따지지 않음)

 

1.2.3 적용 대상 1/2 - 추계결정 시 간주 임대료

▶입법 취지 : 장부 및 기타 증명서류에 의하여 보증금 운용수익이 확인되지 않은 법인에 대하여 보증금 중 일정금액을

임대료로 보아 과세함 (장부 기장을 제대로 하지 않은 것에 대한 벌칙 규정)

▶적용 대상: 부동산 임대에 따른 임대보증금 등에 대한 수입금액을 추계하는 모든 법인

→ 부동산 임대업이 주업인지 여부, 차입금 과다 법인인지 여부와 무관

▶추계 결정 시 간주 임대료

          》적용 배제 : 없음 -> 주택 및 그 부수토지를 임대하는 경우도 간주임대료를 계산함

          》간주 임대료 계산 : 실제 수입 금액 및 건설비 상당액을 차감하지 않음

보증금 등의 적수 X 이자율 X 1/365

 

1.3 자산수증 이익 및 채무면제 이익

(차) 자산 10,000 (대) 자산수증이익 10,000

(차) 부채 10,000 (대) 채무면제이익 10,000

※일반 회계에서는 자산 수증이익이나 채무면제 이익에 대해서 수익으로 처리함

▶기업회계 : 당기 수익으로 인식

▶법인세법

     》원칙 : 익금에 해당함 ( why? 순자산 증가)

     》예외 : 이월결손금을 보전하는 데 충당한 금액 -> 익금불산입(기타)

               단, 국고 보조금은 익금불산입 대상 자산 수중이익의 범위에서 제외함

 

[2차 세무조정과 소득처분]

<결산서> (차) 자산 20,000 (대) 자산수증이익 20,000

<세법>    (차) 자산 20,000 (대) 자산수증이익 20,000

--> [1단계]세무조정 없음 (장부에 수익 잡아 두었기 때문에 세법 상 조정 없음)

       [2단계] 자산수중이익 20,000 (익금 불산입,기타)

        -> 제 1기 결손금 30,000원 중 20,000원은 소멸됨

제 2기

수익  

(비용)

[당기순이익]

익금 산입, 손금 불산입

(손금산입, 익금 불산입)

[각 사업연도 소득금액]

(이월결손금)

[과세표준]

50,000

(15,000)

[35,000]

(-)20,000 -> 익금 불산입

[15,000] -> 각 사업연도 소득금액

(10,000) -> 남아있는 이월결손금

[5,000] -> 과세표준

 

 

1.4 저가양수 유가증권의 매입가액과 시가의 차액

▶ 입법 취지
》법인이 특수관계인으로부터 유가증권을 증여받는 경우 자산수증이익이 발생하고 해당 사업연도의 익금을 구성함

》법인이 특수관계인으로부터 유가증권을 저가로 매입하는 형식을 취함으로써 자산수증이익의 과세시기를 처분시점으로 이연                      시킬 수 있음

→법인이 ①특수 관계에 있는 개인으로부터 ② 유가증권을 ③ 시가에 미달하는 가액으로 매입하는 경우

해당 매입가액과 시가와의 차액을 익금에 산임함

→ 즉, 매입사액과 시가와의 차액을 자산수증이익으로 보아 매입시점으로 과세함

 

 

 

1.6 자산의 평가 차익 중 특정 항목

▶자산의 평가차익은 미실현이익으로 원칙적으로 익금에 해당하지 않음

예외적으로 다음과 같은 경우에 익금에 산입하도록 규정되어 있음

》법률에 의한 고정자산평가차익

→보험업법 또는 그 밖의 법률 규정에 의하여 고정자산을 평가함으로써 발생한 평가차익은 익금에 산입함

》화폐성 외화자산의 평가이익

→특정금융회사가 보유하는 화폐성 외화자산을 사업연도 종료일 현재의 환율로 평가함에 따라 발생하는 외화평가이익은 해당 사업연도의 익금에 산입함

→일반법인은 회사의 선택에 따라 화폐성 외화자산에 대한 외화평가이익을 익금에 산입할 수 있음

 

※ 세법 상 간주(의제) : 비록 a가 아니지만 a인것으로 간주한다

임대 보증금에 대해서 임대료가 생기지않았지만 임대료가 발생한것으로 본다 = 간주 임대료