투자자산(1) : 일반사항

최초 작성일: 25.10.10

최종 작성일: 25.10.10

 

1절 투자부동산(Investment Property)

1.1 투자부동산의 의의

• 임대 수익, 시세차익 목적으로 보유하는 부동산
• 금융리스 이용자 보유의 건물이나 토지와 같은 부동산
• 기업이 보유하는 다른 자산과 거의 독립적으로 현금흐름 창출
• 이러한 특성에 기초하여 투자부동산(감가상각안함)과 자가사용부동산(유형자산 처리)을 구분

▶투자부동산에 포함되는 경우

①임대수익, 시세차익 목적으로 보유하는 부동산

②장래 사용목적을 결정하지 못한 채로 보유하고 있는 토지

→ 토지를 자가 사용할지 또는 정상적인 영업과정에서 단기간에 판매할지를 결정하지 못한 경우 당해 토지는

시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 것으로  봄

③직접 소유하고 운용 리스로 제공하고 있는건물 또는 보유한 건물에 관련되고 운용리스로 제공하고 있는 사용권자산
④운용리스로 제공하지 위하여 보유하고 있는 미사용 건물

⑤미래에 투자부동산으로 사용하기 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산 

 

1.2 리스제공자와 리스이용자의 회계처리

▶리스 란

자산을 소유한 자(향후 리스제공자가 됨)가 그 자산을 이용하고자 하는 자에게 일정기간 자산을 이전 해주고대가를 지급하는 계약 

▶회계처리 (리스제공자 - 경제적 실질에 따라)
1)금융 리스

(차) 리스채권  (대) 토지

→리스제공자가 리스이용자에게 자산 이전 - 자산의 소유에 따른 위험과 보상대부분 이전(외상매각과 유사) 

2 )운용리스

(차) 투자부동산 (대) 토지

→ 리스제공자가 리스이용자에게 자산 이전 - 자산의 소유에 따른 위험과 보상은 계속 보유 (사실상 임대차)

▶회계처리 (리스이용자)

금융리스와 운용리스 구분 안함

리스계약에 따라 지급할 리스료의 현재가치를 리스부채로 인식

특정자산을 사용할 수 있는 권리는 사용권자산으로 인식 -> 

(차) 사용권자산 (대) 리스부채

→이전 받은 사용권 자산을 자가사용 목적으로 사용할 경우 - 유형자산

→ 이전 받은 사용권 자산을 제 3자에게 임대할 경우 - 투자부동산

→ 지배기업이 종속기업에 부동산을 리스한 경우 - 유형자산

 

1.3 투자부동산의 인식 및 측정

▶인식조건

투자부동산에서 발생하는 미래경제적 효익의 유입가능성이 높다

투자부동산의 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있다

 

▶투자부동산의 원가에 포함되지 않는 경우

→ 경영진이 의도한느 방식으로 부동산을 운영하는 데 필요한 상태에 이르게 하는 데 관련이 없는 초기원가

→ 계획된 사용수준에 도달하기 전에 발생하는 부동산 운영손실

→ 건설이나 개발과정에서 발생한 비정상적인 원재료, 인력 및 기타 자원의 낭비 금액

 

▶측정

• 최초에 원가로 측정(거래원가도 최초 측정에 포함)
• 최초 발생원가, 후속적으로 발생한 추가 원가, 대체 원가(투자부동산을 유형자산이나 재고자산으로 변경하는 경우의 원가, 그 반대의 경우도 마찬가지임) 포함
• 대체에 소요되는 원가가 인식 기준 충족 시 투자부동산의 장부금액에 인식하고, 대체되는 부분의 장부금액 제거
• 후불조건 취득 시 취득시점의 현금가격 상당액으로 측정
• 교환거래 시 유형자산 교환의 회계처리와 동일 (기본적으로 내 자산을 기준으로 함)
  → 제공한 자산의 공정가치와 취득한자산의 공정가치 중 더 명백한 금액으로 인식 

1.4 원가모형과 공정가치 모형의 선택

• 원가모형(예외)과 공정가치모형(원칙) 중 선택 가능
• 투자부동산은 독립적으로 현금을 창출하는 특성이 있으므로 공정가치 정보가 의사결정에 유용
• 원가모형을 적용하더라도 투자부동산의 공정가치 정보를 주석 공시
• 원가모형과 공정가치 모형간의 선택은 회계정책의 변경에 해당
• 원가모형에서 공정가치 모형으로 변경은 허용
• 공정가치 모형에서 원가모형으로 변경은 허용 곤란

▶공정가치 모형

①공정가치의 신뢰성 있는 측정이 가능한 경우

• 최초 인식 후 모든 투자부동산을 공정가치로 측정
• 투자부동산으로 분류한 사용권자산에 대해서도 공정가치모형 적용
• 공정가치 변동은 당기손익으로 인식
  (차) 투자 부동산 (대) 투자부동산 평가이익
  (차) 투자부동산 평가손실 (대) 투자부동산
• 감가상각비는 인식하지 않음

②공정가치의 신뢰성 있는 측정이 어려운 경우
(예)

건설중인 자산은 예외적으로 원가로 측정 이후 공정가치 측정이 가능해지면 그 시점부터 공정가치로 측정

• 건설중인 투자부동산을 공정가치로 측정했다면 완성 후에도 공정가치 측정
• 예외적으로 공정가치 대신 원가로 측정하더라도 그 밖의 모든 투자 부동산은 공정가치로 측정

▶ 원가모형

• 원가모형을 적용하는 유형자산의 회계처리 준용(감가상각)
• 매각예정으로 분류하는 조건을 충족하는 경우에는 매가예정 비유동자산으로 분류하고 측정

 

1.5 계정 대체

▶ 부동산의 용도변경과 계정대체

• 부동산의 용도가 변경되는 경우
  • 투자부동산의 정의를 충족하게 되거나 충족하지 못하게되고, 용도변경의 증거가 있는 경
  • 부동산의 용도에 대한 경영진의 의도변경만으로는 용도변경의 증거가 되지 않음
  • 용도변경 시 투자부동산과 자가사용부동산 간에 또는 투자부동산과 재고자산 간에 계정 대체 
• 공정가치모형적용 투자부동산의 대체 시 회계처리 

대체거래의 구분 (공정가치모형적용)`	회계처리
투자부동산 -> 자가사용부동산 또는 재고자산	사용목적 변경시점의 공정가치를 자가 사용부동산 또는 재고자산의 원가로 간주
자가사용부동산 -> 투자부동산	자가사용부동산의 장부금액과 대체시점의 공정가치의 차액을 유형자산 재평가회계 방식과 동일한 방식으로 회계처
재고자산 -> 투자부동산	재고자산의 장부금액과 대체시점의 공정가치의 차액을 당기손익으로 인식
건설, 개발완료 건설중인 자산 -> 투자부동산	건설중인 자산의 장부금액과 대체시점의 공정가치의 차액을 당기손익으로 인식

 

 

=참고

▶ 변경조건과 용어

• 투자자산의 의의
  • 기업 본래의 사업목적이 아닌 타기업을 지배, 통제(관계회사 주식, 출자금 등)하거나 유휴자금의 증식을 목적으로 장기간 소유하는자산으로 장기성 예금, 투자유가증권, 투자 부동산 등이 이에 속함
• sppi
  • 계약현금흐름이 원금과 원금잔액에 대한 이자의 지금만으로 구성
  • sppi 충족 여부 판단이 쉽지 않은 예도 있고 대체로 다음과 같이 분류
    ①채무상품과 대여금 - 충족
    ②지분상품 - 미충족 
• • 현금흐름 특성 조건과 사업모형에 따라 3가지로 분류
    • AC(amortized cost) 금융자산- 상각이 가능한 금융자산
    • FVOCI(기타 포괄손익 누계액) 금융자산
    • FVPL(공정가치) 금융자산 
    • 기존 용어 비교
      • 만기보유 -> AC(상각후원가측정)
      • 매도가능 -> FVOCI(기타포괄손익공정가치 측정)
      • 단기매매 -> FVPL(당기손익 공정가치 측정)